Senior finances
L'immobilier locatif :
les 5 bonnes raisons d'investir en résidences séniors

Si l’on en croit l’INSEE, le nombre de personnes âgées en France devrait continuer de progresser d’ici 2060 et augmenter à lui seul de 80% (ce qui représenterait 23,6 millions de personnes âgées d’au moins 60 ans). Naturellement, les structures adressées à ces populations ne cessent de se développer, qu’il s’agisse d’Ehpads, de maisons de retraite médicalisées ou de résidences seniors. Un marché qui séduit de plus en plus de par ses nombreux avantages lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier locatif.

1. Un marché toujours porteur

Toujours selon l’INSEE, le nombre de personnes âgées de 60 ans ou plus en France devrait fortement progresser jusqu’en 2035. Ces dernières représenteraient alors 31% de la population (soit 10% de plus par rapport à 2007).

Un vieillissement croissant de la population qui amène à repenser le modèle de prise en charge et de services apportés aux seniors. La résidence sénior rejoint ainsi les Ehpads et les maisons de retraite médicalisées pour répondre à une vraie diversité des besoins (suivi médical ou non, perte d’autonomie ou non, retraite tranquille…).

En pleine expansion, le marché de la « silver économie » est aujourd’hui considéré comme à fort potentiel et représente donc un investissement d’avenir.

2. La sécurité du bail commercial

C’est le bail commercial qui définit les relations entre les gestionnaires de la résidence sénior et l’investisseur. Il se différencie du bail d’habitation traditionnel à plusieurs niveaux, notamment sur sa durée mais aussi sur son degré de flexibilité au moment de la rédaction.

Avec ce type de bail, l’investisseur bénéficie d’une garantie de paiement des loyers, le gestionnaire étant lui seul responsable du taux de remplissage du bien.

L’investisseur est donc protégé du risque de loyers impayés pendant toute la durée du bail commercial, soit environ 10 ans.

3. Une gestion locative simplifiée

En optant pour la résidence sénior, l’investisseur s’acquitte de toute charge de gestion locative.

À nouveau, c’est le gestionnaire-exploitant du bien qui s’occupe - entre autres - de trouver des locataires, d’organiser les visites et états des lieux, de procéder aux régularisations de charges, d’entretenir le bien immobilier, et de régler les diverses formalités administratives.

Ce dernier se charge également de fournir le bien en équipements adaptés qui peuvent aller de la colonne de douche modulable au système de chauffage intelligent en passant par le store électrique, actionnables à distance donc peu fatiguant pour les mains et donc parfaitement adaptés à une cible âgée.

Des détails qui n’en sont pas vraiment puisque les logements en résidences séniors se doivent d’être fonctionnels, sécurisés et pensés pour maintenir l’autonomie des résidents le plus longtemps possible.

Encore une fois, l’investisseur bénéficie d’une tranquillité totale quant à ces questions.

4. Une fiscalité intéressante

L’investissement locatif en résidence sénior offre la possibilité de réduire ses impôts sur le revenu grâce au dispositif Censi-Bouvard. Ce dernier s’adresse en effet aux propriétaires de logements neufs en résidence meublée (ou « résidence de service ».)

En clair, il s’agit de profiter d’une réduction correspondant à 11% HT du prix d’achat du bien. Plafonnée à 300 000€ d’investissement par an, elle est répartie sur une durée pouvant varier de 9 à 15 ans en fonction de la durée d’engagement de location.

De plus, il est possible - sous certaines conditions - de bénéficier du statut fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce dernier permet de déclarer ces revenus en tant que micro-BIC réels simplifiés et donc, de profiter d’un abattement forfaitaire de 50%.

Des incitations fiscales particulièrement intéressantes et qui renforcent l’attractivité de ce type d’investissement.

5. Une rentabilité attractive

L’investissement locatif en résidence sénior est considéré comme un produit à fort rendement.

Il bénéficie en effet d’une rentabilité moyenne située entre 4% et 4,5%, un bon moyen de diversifier son épargne et se constituer un complément de revenu intéressant.

Aucune dépense imprévue à l’horizon puisque seules les charges de copropriété et la taxe foncière sont à prendre en compte.

Les résidences seniors sont de plus en plus plébiscitées par les investisseurs qui souhaitent réaliser des placements à long terme tout en bénéficiant d’une fiscalité attractive. L’absence de gestion locative permet de profiter des avantages de l’immobilier tout en s’acquittant des formalités et contraintes que peuvent présenter en temps normal ce type d’investissement.