Senior finances
Le viager

Le viager est une vieille institution, codifiée au Code civil napoléonien de 1804, aux articles 1968 à 1983, lesquels régissent encore de nos jours les relations entre le Vendeur et l'Acquéreur en viager.

En pratique, le Viager Immobilier est une vente Immobilière avec un paiement du prix versé, sous forme de rente viagère.

En effet, en contrepartie de la cession de son bien immobilier (Appartement, Maison individuelle, Terrain, Parking…), le vendeur, dit Crédirentier reçoit de l'Acquéreur, dit Débirentier, une rente viagère, c'est-à-dire une somme d'argent versée le plus souvent mensuellement, pendant toute la vie du Crédirentier.

Il y a alors une augmentation significative des revenus du Vendeur, en l'espèce le Sénior propriétaire du bien immobilier cédé.

Il est patent que cette ressource complémentaire permet de satisfaire de manière durable, aux charges nouvelles engendrées notamment par un hébergement en maison de retraite ou une aide à domicile selon l'allocation de ce nouveau revenu propice à sécuriser l'avenir.

1. Le mécanisme de la Vente viagère

Le Propriétaire d'un bien Immobilier a plusieurs options définissant ses relations futures avec l'Acquéreur. En effet, le Vendeur en viager peut :

• se réserver la jouissance du bien, cette décision lui permettant le cas échéant de rejoindre son logement dans le cadre, par hypothèse, d'un hébergement ponctuel en maison de retraite,

• recevoir immédiatement un «Bouquet», c'est-à-dire un capital versé immédiatement le jour de la vente.

Clairement, les choix retenus par le Vendeur en viager définissent le montant de la Rente mensuelle acquise par un jeu de vases communiquant.

2. Le droit d'usage et d'habitation

Le Vendeur en viager d'un bien immobilier est en mesure de se réserver un droit d'usage et d'habitation lors de la vente. Le Vendeur cède en fait à l'Acquéreur la nue-propriété ; l'acheteur ne disposera alors du bien qu'au jour du dénouement du contrat de viager.

Le choix de conserver un droit de jouissance sur le bien est guidé par le choix du Vendeur qui entend se maintenir dans son logement tant que :

• son état de santé le lui permet,

• l'aide à domicile est adaptée à sa situation,

• des séjours en maison de retraite ponctuels sont organisés lui permettant de réintégrer régulièrement son logement.

Il faut préciser que le Vendeur peut à tout moment de son choix, renoncer à son droit de jouissance.

A titre d'exemple, le Vendeur peut conserver le droit de jouissance plusieurs années puis y renoncer après qu'il décide d'être hébergé définitivement au sein d'une maison de retraite. Mieux, cette renonciation à ce droit offre au Vendeur une augmentation de sa rente.

En conséquence, il appartient aux Propriétaires candidats à la vente en Viager de s'interroger sur l'opportunité de conserver ou non un droit de jouissance sur le bien cédé selon sa situation personnelle.

3. Le bouquet, somme perçue immédiatement au comptant

Il a été dit que le Vendeur peut décider de recevoir un Capital au jour de la vente, cette somme venant compléter immédiatement les rentes à venir.

Par ailleurs, ce capital versé immédiatement au Vendeur en viager est retranché de la base de calcul de la rente. En fait, le bouquet et la rente interagissant, le montant du bouquet influe immédiatement sur le montant de la rente et réciproquement.

Ces critères doivent être pris en compte par le Vendeur en viager afin de définir sa stratégie viagère. En toute sérénité, le Vendeur en viager définit pour l'avenir son environnement de vie et sa situation financière.

4. La rente viagère

La rente viagère est définie par le Code monétaire et financier comme une dette alimentaire dont le montant est arrêté selon les développements suivants :

Détermination du montant de rente
Le montant, dit aussi quantum, de la rente est déterminé en tenant compte des nombreux critères de déclinant comme suit :

• la valeur du bien immobilier,

• le montant du Bouquet attendu par le Vendeur,

• l'âge du Crédirentier, permettant de déterminer :

• la valeur du Droit d'Usage et d'Habitation du Bien Immobilier, lorsque le Vendeur a la volonté de rester vivre dans son logement,

• le niveau de la Rente Viagère servie au Crédirentier durant sa vie entière

La fiscalité de la rente
La rente perçue par le Crédirentier suit le régime d'imposition sur le revenu à ceci près que la rente jouit d'un abattement forfaitaire selon l'âge du Crédirentier. L'abattement forfaitaire s'établit alors comme suit :

• 70 % pour les personnes de plus de 70 ans,

• 60 % pour les personnes âgées de 60 à 69 ans,

• 50 % pour les personnes âgées de 50 à 59 ans,

• 30 % pour les personnes âgées de moins de 50 ans,